Die europäischen Logistikimmobilienmärkte stabilisieren sich zur Jahresmitte 2026 trotz geopolitischer und konjunktureller Unsicherheiten. Gleichzeitig verändert sich die Nachfragestruktur: Asiatische und insbesondere chinesische Unternehmen treten in zahlreichen Regionen verstärkt als Nutzer von Logistikflächen auf. Das zeigt die aktuelle GARBE PYRAMID MAP von GARBE Industrial, die Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen in 122 Logistikregionen aus 25 europäischen Ländern untersucht.
Asiatische Unternehmen bauen Logistikstrukturen auf
Ein wichtiger Treiber ist der Umbau internationaler Lieferketten. Chinesische Unternehmen setzen laut GARBE zunehmend auf eigene Warenbestände und regionale Strukturen in Europa, statt Produkte überwiegend per Luftfracht oder Direktversand an europäische Kunden zu liefern.
Besonders sichtbar ist dies im E-Commerce. In Polen trägt der Onlinehandel nach schwächerer Vermietungsaktivität im Vorjahr wieder stärker zum Flächenumsatz bei. Asiatische Unternehmen spielen dabei eine relevante Rolle.
Auch Deutschland, Frankreich und Großbritannien gehören zu den Zielmärkten. Im E-Commerce ist häufig die kurzfristige Verfügbarkeit entscheidend, wodurch Bestandsimmobilien gefragt sind. Für die Distribution nach Deutschland und in angrenzende Märkte hebt GARBE insbesondere die Achse Rotterdam–Duisburg–Nordrhein-Westfalen hervor.
Zusätzliche Nachfrage entsteht regional durch Batteriespeicher sowie Lieferketten für Elektrofahrzeuge und Halbleiter. Unternehmen versuchen damit unter anderem, Handels- und Zollrisiken durch stärker lokalisierte Strukturen zu reduzieren. Eine europaweit einheitliche Entwicklung ist daraus bislang jedoch nicht abzuleiten.
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Weniger Neubau stabilisiert den Leerstand
Die zusätzliche Nachfrage führt bislang nicht flächendeckend zu höheren Mieten. Gleichzeitig stabilisiert sich der Leerstand. In vielen Regionen sinkt das verfügbare Angebot wieder, was GARBE sowohl auf stärkere Bestandsvermietungen als auch auf weniger spekulative Neubauprojekte zurückführt.
Als weiteren potenziellen Nachfragetreiber nennt das Unternehmen den Verteidigungssektor. Die Auswirkungen langfristiger Investitionsprogramme dürften allerdings überwiegend erst in den kommenden Jahren auf den Flächenmärkten sichtbar werden.
Spitzenmieten bleiben überwiegend stabil
Von den 122 untersuchten Regionen meldeten im ersten Halbjahr 79 stabile Spitzenmieten. In 29 Märkten stiegen sie, in 14 gingen sie zurück. Ende Juni lag die durchschnittliche Spitzenmiete bei 7,52 Euro je Quadratmeter und Monat.
Bei den Nettoanfangsrenditen hat sich der Trend gegenüber dem zweiten Halbjahr 2025 gedreht. In 62 Regionen stiegen die Renditen leicht, in 51 blieben sie stabil und nur neun Märkte verzeichneten eine weitere Kompression.
Im Durchschnitt erhöhte sich die Nettoanfangsrendite innerhalb eines halben Jahres um acht Basispunkte auf 5,6 Prozent. GARBE führt dies vor allem auf geopolitische Unsicherheiten, höhere Energiepreise und veränderte Zinserwartungen zurück.
Spanien und britische Märkte rücken nach vorn
Die günstigste Kombination aus steigenden Mieten und sinkenden Renditen zeigt sich derzeit vor allem in Spanien und ausgewählten britischen Sekundärmärkten.
In Barcelona erhöhte sich die Spitzenmiete im ersten Halbjahr um 0,20 Euro je Quadratmeter, während die Nettoanfangsrendite um zehn Basispunkte sank. Zaragoza erreichte ein Mietplus von 0,10 Euro bei einer Renditekompression um 20 Basispunkte. Newcastle verzeichnete 0,20 Euro Mietwachstum bei zehn Basispunkten Renditekompression.
München und Berlin City bleiben bei den Spitzenmieten führende deutsche Märkte. Seit Ende 2025 erhöhten sich diese laut GARBE um 6,9 beziehungsweise 3,3 Prozent. Bei den Renditen folgen beide Standorte jedoch dem allgemeinen Trend einer stabilen bis leicht schwächeren Entwicklung.
Damit verschiebt sich das Bild gegenüber 2025: Während die deutschen Metropolen bei den Mieten weiterhin hohe Werte erreichen, bieten Spanien und einzelne britische Sekundärmärkte derzeit die auffälligere Kombination aus Mietwachstum und Renditekompression.
