Der deutsche Fachmarkt-Investmentmarkt hat 2025 ein außergewöhnlich starkes Jahr verzeichnet. Das Transaktionsvolumen stieg um 53 Prozent auf 3,1 Milliarden Euro, womit Fachmärkte nahezu die Hälfte des gesamten Einzelhandelsinvestments in Deutschland ausmachten. Besonders das Lebensmittelumfeld trug maßgeblich zum Wachstum bei. Dies zeigt der aktuelle Grocery-Investmentmarkt-Report von BNP Paribas Real Estate.
Deutlich stärkeres Wachstum bei Supermärkten, Discountern und Nahversorgern
Ein wichtiger Pfeiler des Erfolgs waren Fachmarkt- und Nahversorgungszentren, die erneut rund eine Milliarde Euro zum Gesamtvolumen beitrugen. Die Marktdynamik bei Supermärkten und Discountern beschleunigte sich um 32 Prozent und erreichte ein Investitionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro. Treiber im Non-Food-Bereich war vor allem die Übernahme von Porta durch XXXLutz, wodurch die Sparte eines der höchsten jemals registrierten Ergebnisse erzielte. Parallel dazu blieb das Interesse an lebensmittelgeankerten Immobilien außergewöhnlich hoch – ein Trend, der durch stabile Umsätze im LEH-Segment selbst in wirtschaftlich unsicheren Zeiten gestützt wird.
Gewinnen in der Plattform-Ökonomie
Core-Segment erstarkt – Core+ bleibt stabile Investitionsbasis
Das Investmentvolumen in Lebensmittelfachmärkte legte um 10 Prozent auf 2,1 Milliarden Euro zu. Vor allem Core-Immobilien waren gefragt: Sie steigerten ihr Volumen um 49 Prozent auf 970 Millionen Euro und erzielten damit das beste Ergebnis seit 2022. Core+-Objekte blieben mit über 900 Millionen Euro und einem Marktanteil von 44 Prozent eine feste Größe. Value-add-Produkte spielten hingegen aufgrund fehlender großvolumiger Portfolios eine untergeordnete Rolle. Die Kaufpreisfaktoren zeigten sich 2025 in allen Risikoklassen stabil, und Experten rechnen auch 2026 mit einer Seitwärtsbewegung.
LEH-Portfolios bleiben dominierendes Anlageprodukt
Lebensmittelgeankerte Portfolios erreichten 2025 ein Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro und machten 55 Prozent aller Paketverkäufe im Einzelhandelssegment aus. Die Zahl der Deals stieg leicht auf 24, während die durchschnittliche Dealgröße mit 45 Millionen Euro auf niedrigem Niveau verharrte. Große Portfoliotransaktionen blieben rar, weniger aufgrund mangelnden Investoreninteresses als wegen fehlender Angebotsmasse. Die Mehrheit der Transaktionen entfiel auf mittelgroße Pakete zwischen 20 und 70 Millionen Euro.
Institutionelle Investoren dominieren Käuferseite
Mehr als die Hälfte des Investmentvolumens entfiel auf institutionelle Anleger. Besonders Spezialfonds und geschlossene Fonds verzeichneten hohe Aktivität. Die größten Transaktionen – darunter das Penka-Portfolio, das Three Lions Portfolio oder das ShoreLine-Paket – wurden allesamt für institutionelle Vehikel abgeschlossen. Auf Verkäuferseite führten Investment- und Asset-Manager das Ranking an, gefolgt von Projektentwicklern und Betreibern.
Enormes Erweiterungspotenzial im Supermarkt- und Discountersegment
Eine bundesweite Analyse von rund 1.200 Filialen zeigt große Flächenlücken zwischen heutiger Nutzfläche und zukünftigem Bedarf. Während bei Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern kaum Handlungsbedarf besteht, fehlen Supermärkten durchschnittlich 450 Quadratmeter pro Standort. LEH-Discounter liegen rund 250 Quadratmeter unter den aktuellen Expansionsprofilen der Händler. Daraus ergibt sich ein theoretisches Ausbaupotenzial von insgesamt 8,8 Millionen Quadratmetern – genug für über 4.800 Neubau- oder Erweiterungsprojekte. Damit bergen viele Bestandsportfolios erhebliche stille Wertsteigerungsoptionen, oft verbunden mit hohen Mietsteigerungen und langen Vertragslaufzeiten.
Ausblick: Starker Start in 2026 erwartet
Laut BNP Paribas Real Estate deuten alle Signale auf ein weiteres dynamisches Jahr hin. Die Nachfrage – insbesondere von paneuropäischen Fonds – bleibt hoch, da das LEH-Segment als krisensicher gilt. Gleichzeitig dürfte sich das Angebotsumfeld verbessern, vor allem im Core-Bereich sowie bei größeren Portfolios, die 2025 selten verfügbar waren. Geringe Preisbewegungen werden erwartet, während insgesamt mehr Produkt in den Markt kommen dürfte.
