Der veröffentlichte HAHN Retail Real Estate Report 2025/2026 (PDF) beleuchtet in seiner 20. Ausgabe die Entwicklungen im deutschen Einzelhandel sowie am Handelsimmobilien-Investmentmarkt. In Zusammenarbeit mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute liefert die Hahn Gruppe eine fundierte Analyse der aktuellen Trends, basierend auf quantitativen Marktanalysen und qualitativen Experteninterviews.
Einzelhandel investiert – trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten
Trotz ökonomischer Herausforderungen zeigt sich der stationäre Einzelhandel in Deutschland investitionsfreudig. Laut der Befragung von 71 Expansionsverantwortlichen plant die Mehrheit der Händler bis Ende 2025 eine Expansion des Filialnetzes. Konkret wollen 61 Prozent der Vertriebslinien ihre Filialanzahl erhöhen – ein Höchstwert seit sieben Jahren. Gleichzeitig sinkt der Anteil jener, die Filialschließungen vorsehen, auf ein historisches Tief von 17 Prozent.
Insbesondere Branchen wie Lebensmittel, Gesundheit & Beauty, allgemeiner Bedarf, Hobby & Freizeit sowie Gastronomie treiben diese Entwicklung voran. Im Gegensatz dazu bleibt der Textilhandel zurückhaltend – 44 Prozent der dort befragten Unternehmen planen Filialreduzierungen.
Langfristig betrachtet steigt die Bereitschaft zur Filialexpansion weiter an: 83 Prozent der Händler möchten innerhalb der kommenden fünf Jahre ihr stationäres Netz ausbauen. Darüber hinaus investieren sie in Ladenbau, Kundenbindung, digitale Technologien am Point-of-Sale sowie zusätzliche Serviceangebote vor Ort.
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Lebensmittel- und Drogeriewarenhandel als Wachstumstreiber
Der Lebensmittel- und Drogeriebereich bleibt dynamisch. Wie bulwiengesa im Report darstellt, stieg der nominale Umsatz des Lebensmitteleinzelhandels im Jahr 2024 um 3,0 Prozent, während das reale Wachstum bei 0,9 Prozent lag. Die Gesamtausgaben erreichten fast 300 Milliarden Euro. Der Onlineanteil blieb mit 2,5 Prozent bei Lebensmitteln und 3,6 Prozent bei Drogeriewaren im internationalen Vergleich niedrig.
Bei den Vertriebskanälen zeigt sich eine stabile Nachfrage nach Drogeriemärkten, die ihren Marktanteil auf 10,6 Prozent ausbauen konnten. Gleichzeitig verlieren Discounter leicht, Supermärkte und SB-Warenhäuser verzeichnen einen Rückgang bei Standorten und Marktanteilen. Während Drogeriemärkte 65 neue Filialen eröffneten, wurden bei Supermärkten und SB-Warenhäusern netto 101 bzw. 40 Standorte abgebaut.
Unter den Handelsunternehmen bleibt EDEKA mit einem Umsatz von 78,3 Milliarden Euro führend, gefolgt von der Schwarz Gruppe und REWE, wobei letzteres mit 4,5 Prozent das höchste Umsatzwachstum innerhalb der Top-3 verzeichnete.
Umsatzprognosen bleiben überwiegend positiv
Auch für das zweite Halbjahr 2025 zeigen sich viele Händler optimistisch: 50 Prozent der Befragten erwarten steigende Umsätze gegenüber dem Vorjahr. Besonders positive Erwartungen äußerten die Bereiche Gesundheit & Beauty, Lebensmitteleinzelhandel sowie Bekleidung.
Lediglich 20 Prozent der Händler rechnen mit sinkenden Umsätzen, vor allem in der Branche Hobby & Freizeit. Eine stabile Entwicklung auf dem aktuellen Niveau erwarten 31 Prozent – insbesondere aus den Bereichen Elektronik und Dienstleistungen.
Investoren setzen verstärkt auf Nahversorgung
Im Handelsimmobilien-Investmentmarkt deutet sich eine leichte Belebung an. 30 Prozent der befragten institutionellen Investoren planen eine moderate Ausweitung ihres Immobilienbestands, weitere 9 Prozent beabsichtigen eine stärkere Expansion. Nur 17 Prozent wollen selektiv verkaufen.
Der Fokus liegt auf Core- und Core-Plus-Objekten mit klarer Ausrichtung auf Nahversorgung: lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren, Supermärkte, Discounter sowie SB-Warenhäuser gelten als besonders attraktiv. Mixed-Use-Objekte, Shopping-Center und High-Street-Immobilien folgen mit deutlichem Abstand.
Erste Renditekompression bei Spitzenobjekten
CBRE stellt fest, dass sich die Nettoanfangsrenditen am Handelsimmobilienmarkt nach den Zinsanstiegen 2023 stabilisiert haben. In einzelnen Marktsegmenten kam es Anfang 2025 bereits zu einer leichten Renditekompression. So sank die Spitzenrendite für 1A-Handelsimmobilien in den Top-7-Städten um 0,2 Prozentpunkte auf 4,64 Prozent. Auch lebensmittelgeankerte Objekte zeigen leicht rückläufige Renditen.
Demgegenüber stieg die Rendite bei Shopping-Centern an B-Standorten auf 7,50 Prozent, während sie an A-Standorten stabil bei 5,90 Prozent blieb – der Spread zwischen beiden liegt nun bei 1,6 Prozentpunkten, ein historischer Höchststand. Die Kapitalmarktzinsen sind weiterhin rückläufig, was die Attraktivität renditestarker Handelsobjekte zusätzlich stützt.
