Shopping-Center stehen stärker denn je im Wettbewerb – gleichzeitig bleiben sie für viele Menschen zentrale Versorgungs- und Aufenthaltsorte. Die neue EHI-Studie „Centermanagement im Fokus 2026“, erstellt in Kooperation mit dem GCSP, zeigt: Viele Betreiber reagieren mit gezielten Maßnahmen auf Marktdruck, verändern Serviceangebote und prüfen verstärkt Mixed-Use-Potenziale. Während sich das Mietvolumen in zahlreichen Centern stabilisiert hat, bleibt die Entwicklung heterogen: In jedem dritten Center sinken die Einnahmen, oft durch niedrigere Mieten bei Nachvermietungen oder Nachlässe in laufenden Verträgen.
Mietvolumen stabilisiert sich – aber bleibt zweigeteilt
Nach Jahren des Rückgangs zeigt sich eine leichte Erholung. 34 Prozent der Center melden steigendes Mietvolumen, etwa genauso viele einen Rückgang. Im Vergleich zum Jahr 2024 – als 58 Prozent Minus meldeten – deutet dies auf eine gewisse Stabilisierung hin. Dennoch bleiben strukturelle Herausforderungen bestehen, da Anpassungen bei Mietkonditionen häufig nur kurzfristige Effekte erzielen.
Gewinnen in der Plattform-Ökonomie
Services im Wandel: Klassische Angebote verlieren an Bedeutung
Ein zentrales Merkmal von Shopping-Centern bleibt das gemeinsame Serviceangebot – jedoch verändert sich dessen Zusammensetzung. Infopoints verschwinden zunehmend und sind nur noch in 30 Prozent der Center vorhanden. Auch digitale Angebote wie Center-Apps oder Kundenkarten, kostenloses WLAN sowie Gutscheinsysteme werden seltener genutzt. Dagegen gewinnen neue, alltagsnahe Services deutlich an Gewicht: Paketstationen und E-Ladesäulen werden häufiger installiert und erfüllen veränderte Konsumbedürfnisse.
Mixed-Use-Konzepte: Zusätzliche Nutzung statt reiner Handelsfläche
Rund jedes fünfte Center plant weiterhin, Retail-Flächen zu verkleinern und für Mischnutzungen umzubauen. Besonders häufig entstehen Flächen für Büros, Gesundheitsdienstleister oder Freizeitangebote. Zwar sehen 71 Prozent aktuell keinen Bedarf an Reduzierungen, doch der Anteil gemischter Nutzungsformen wächst kontinuierlich – ein Hinweis auf veränderte Besucherströme und eine strategische Abkehr von rein handelsorientierten Konzepten.
Leerstände pendeln sich auf neuem Normalniveau ein
Vor der Pandemie waren Leerstände von unter fünf Prozent üblich – heute betrifft das nur noch etwa die Hälfte aller Center. Die übrigen 47 Prozent liegen darüber. Verantwortlich sind sowohl geänderte Leasingstrategien als auch strukturelle Anpassungen der Flächenkonzepte. Die Branche scheint sich auf ein neues Gleichgewicht aus Angebot, Nachfrage und Flächennutzung einzupendeln.
