Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einer schwierigen Refinanzierungsphase. Rund ein Viertel der bestehenden Immobilienfinanzierungen wird innerhalb der kommenden zwei Jahre fällig. Gleichzeitig belasten hohe Zinsen, rückläufige Immobilienbewertungen und eine schwache Transaktionstätigkeit die Branche. Nach einer aktuellen Untersuchung von EY-Parthenon könnte sich die erhoffte Markterholung deshalb weiter verzögern.
Für die Studie befragte die Beratungsgesellschaft zwischen August und September 2026 insgesamt 90 immobilienfinanzierende Kreditinstitute sowie 70 auf Immobilienrestrukturierungen spezialisierte Kanzleien. Die Ergebnisse zeigen eine zunehmende Verschärfung der Finanzierungssituation und wachsende Risiken für Banken und Immobilienunternehmen.
Jeder vierte Immobilienkredit steht vor der Refinanzierung
Die bevorstehende Fälligkeitswelle erreicht nach Einschätzung von EY-Parthenon ihren Höhepunkt. Bei einzelnen Kreditinstituten liegt der Anteil kurzfristig auslaufender Finanzierungen sogar deutlich über dem Durchschnitt von rund 25 Prozent. Gleichzeitig erschweren gesunkene Immobilienwerte und höhere Finanzierungskosten die Anschlussfinanzierung.
Besonders problematisch ist die Entwicklung notleidender Kredite. Knapp ein Drittel der befragten Banken meldet entsprechende Quoten zwischen vier und sechs Prozent. Bei einem weiteren Viertel liegen sie noch darüber. Fast die Hälfte der Institute verzeichnet eine Verschlechterung ihrer Kreditqualität.
Im ersten Quartal 2026 galten bereits 6,8 Prozent der gewerblichen Immobilienkredite als notleidend. Das entspricht einem Finanzierungsvolumen von rund 18 Milliarden Euro. Die steigenden Ausfallrisiken erhöhen den Druck auf Kreditgeber und Immobilieneigentümer, bestehende Finanzierungsstrukturen anzupassen.
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Klassische Kreditverlängerungen reichen häufig nicht mehr aus
Bislang setzen viele Banken bei problematischen Immobilienfinanzierungen auf Laufzeitverlängerungen und Anpassungen bestehender Kreditverträge. Mehr als 70 Prozent der Befragten betrachten solche Maßnahmen weiterhin als zentrale Instrumente zur Stabilisierung gefährdeter Finanzierungen.
Ergänzend kommen zusätzliche Eigenkapitalzuführungen bei 51 Prozent und Gesellschafterdarlehen bei 43 Prozent der Befragten zum Einsatz. Allerdings berichten inzwischen mehr als 40 Prozent der Kreditinstitute, dass sie in einzelnen Fällen keine tragfähige Finanzierungslösung mehr finden konnten.
EY sieht deshalb Grenzen des bislang verbreiteten Ansatzes, bestehende Kredite durch Vertragsänderungen und Fristverlängerungen zu stabilisieren. Wenn Immobilienbewertungen weiter sinken und Refinanzierungen teurer werden, könnten umfassendere Restrukturierungen erforderlich sein. Alternative Verfahren wie Immobilienverkäufe oder Restrukturierungen nach dem StaRUG werden bisher vergleichsweise selten genutzt.
Büroimmobilien bleiben besonders stark belastet
Die Erwartungen zur weiteren Preisentwicklung haben sich innerhalb weniger Monate erheblich eingetrübt. Während bei der vorherigen Befragung noch 30 Prozent der Teilnehmer steigende Immobilienpreise erwarteten, sind es aktuell lediglich zwei Prozent. Der negative Ausblick betrifft sämtliche untersuchten Nutzungsarten.
Besonders angespannt ist die Situation bei Büroimmobilien. Rund 70 Prozent der Befragten rechnen mit weiteren Preisrückgängen, während kein Institut steigende Bewertungen erwartet. Als wesentliche Belastungen gelten eine schwache Nachfrage, sinkende Objektwerte, hohe Finanzierungskosten und ein wachsender Eigenkapitalbedarf.
Auch Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien werden zunehmend kritisch beurteilt. Neben den Finanzierungskosten wirkt sich hier insbesondere die schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung negativ aus. Damit beschränkt sich die angespannte Marktlage längst nicht mehr auf einzelne Immobiliensegmente.
Selbst Wohnimmobilien geraten unter Druck
Der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich zwar vergleichsweise widerstandsfähig, bleibt von den schwierigen Finanzierungsbedingungen jedoch nicht verschont. Sowohl bei institutionellen Investoren als auch im privaten Wohnsegment erwarten inzwischen rund zehn Prozent der Befragten sinkende Preise.
Als größte Herausforderung werden vor allem die Finanzierungskosten genannt. Die Bedeutung hoher Baukosten hat dagegen abgenommen. Im institutionellen Segment sank der entsprechende Anteil gegenüber dem ersten Quartal 2026 von 70 auf 45 Prozent, im privaten Bereich von 60 auf ebenfalls 45 Prozent.
Die Ergebnisse verdeutlichen eine Verschiebung der Belastungsfaktoren. Während zuvor insbesondere gestiegene Baukosten Investitionsentscheidungen erschwerten, rücken inzwischen Zinsniveau und Finanzierungsbedingungen stärker in den Vordergrund.
Immobilienfinanzierer erwarten spätere Markterholung
Die Aussichten für eine kurzfristige Stabilisierung haben sich weiter verschlechtert. Rund 80 Prozent der befragten Marktteilnehmer rechnen innerhalb der kommenden zwölf Monate mit steigenden oder eher steigenden Zinsen. Ein Jahr zuvor lag dieser Anteil lediglich bei 16 Prozent. Sinkende Zinsen erwartet inzwischen keiner der Befragten mehr.
Damit könnte sich auch die erhoffte Erholung des Immobilienmarktes weiter verschieben. Bereits in der vorherigen Untersuchung wurde eine spürbare Verbesserung frühestens für 2029 erwartet. Die aktuelle Befragung deutet darauf hin, dass selbst dieser Zeitpunkt zu optimistisch sein könnte.
EY-Parthenon hält deshalb eine konsequentere Anpassung der Immobilienbewertungen und Finanzierungsstrukturen für notwendig. Aufgeschobene Wertkorrekturen könnten bestehende Finanzierungslücken weiter vergrößern und die wirtschaftliche Stabilisierung verzögern.
Für Banken, Investoren und Immobilieneigentümer dürfte damit die Restrukturierung bestehender Finanzierungen zunehmend wichtiger werden. Eine nachhaltige Erholung setzt nach Einschätzung der Studienautoren voraus, dass Immobilienpreise, Kreditbedingungen und wirtschaftliche Erwartungen wieder stärker miteinander übereinstimmen.
