Im ersten Halbjahr 2025 verzeichnete der Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland laut CBRE ein solides, wenn auch leicht rückläufiges Ergebnis. Das Transaktionsvolumen lag bei 14,2 Milliarden Euro, was einem Rückgang von zwei Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 bedeutet dies jedoch ein Plus von 14 Prozent.
Der Marktanteil von Core- und Core-Plus-Produkten ging um fünf Prozentpunkte auf 49 Prozent zurück. Auch value-added-Produkte (26 Prozent) und opportunistische Investments (elf Prozent) verloren leicht an Boden. Dafür bauten Eigennutzer ihren Anteil deutlich auf 14 Prozent aus – maßgeblich beeinflusst durch die Übernahme der Porta-Immobilien durch XXL in einem Deal mit einem hohen dreistelligen Millionenbetrag. Die Nettoanfangsrenditen zeigten sich trotz der Veränderungen über alle Standorte und Assetklassen hinweg stabil.
Neue Dynamik durch beginnenden Investitionszyklus
Laut Marcus Lemli, Head of Capital Markets Germany bei CBRE, beginnt mit 2025 ein neuer Investitionszyklus. Zwar sei das Transaktionsvolumen noch niedrig, die Preise aber attraktiv. Die Marktakteure positionieren sich strategisch, was sich in zahlreichen laufenden Prüfprozessen widerspiegelt. Eine wirtschaftliche Erholung zeichnet sich ab – gestützt durch ein Ende der Rezession und erwartetes Wachstum in den Folgejahren.
Gewinnen in der Plattform-Ökonomie
Zinssenkungen schaffen Erleichterung
Die EZB senkte Anfang Juni 2025 erneut die Leitzinsen – bereits zum dritten Mal in Folge in diesem Jahr. Der Hauptrefinanzierungssatz liegt nun bei 2,15 Prozent, der Einlagensatz bei zwei Prozent. Auch wenn langfristige Zinsen nicht so stark gefallen sind wie zunächst erhofft, profitieren Investoren von günstigeren Kreditkosten – insbesondere im Vergleich zu den Märkten in den USA und Großbritannien.
Mehr Portfolios, kleinere Deals und Fokus abseits der Top-7
Die durchschnittliche Dealgröße sank um sechs Prozent auf 23 Millionen Euro. Der Anteil großer Transaktionen über 100 Millionen Euro verringerte sich deutlich: Nur 34 Prozent des Gesamtvolumens entfielen auf dieses Segment, verteilt auf 18 Abschlüsse. Gleichzeitig gewann das mittlere Segment zwischen 20 und 50 Millionen Euro an Bedeutung – insbesondere durch eigenkapitalstarke Käufer, die in regionale Märkte investieren.
Während die Top-7-Städte ein Minus von 38 Prozent verzeichneten, stieg das Transaktionsvolumen in B-Standorten und Regionalzentren – vor allem durch Wohnimmobilien – um 40 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Wohnimmobilien als Zugpferd
Mit einem Anteil von 28 Prozent führten Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) die Liste der Assetklassen an, gefolgt von Einzelhandel (21 Prozent), Logistik (18 Prozent) und Büroimmobilien (15 Prozent). Deutliche Zuwächse wurden bei Gesundheitsimmobilien (plus 153 Prozent), Hotels (plus 87 Prozent) und Wohnobjekten (plus 41 Prozent) registriert. Rückgänge gab es in anderen Segmenten.
Internationale Investoren kehren zurück
Der Anteil internationaler Investoren stieg auf 47 Prozent – ein Zuwachs von neun Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Besonders aktiv waren europäische Anleger, unter anderem aus Österreich. Auch nordamerikanische Investoren beteiligten sich mit zwölf Prozent. Zu den größten Nettokäufern gehörten Asset- und Fondsmanager sowie die öffentliche Hand. Family Offices und vermögende Privatinvestoren, teils aus dem Ausland, zeigen weiterhin starkes Engagement.
Vorsichtiger Optimismus für den Jahresverlauf
Für das Gesamtjahr 2025 rechnet CBRE mit einem Transaktionsvolumen von bis zu 40 Milliarden Euro. Die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern nähern sich insbesondere im Core-Segment weiter an. Bei liquiden Premium-Objekten werden bereits wieder höhere Vervielfältiger gezahlt – vor allem durch vermögende Privatanleger und Family Offices.
