Die positive Vermietungsdynamik auf dem innerstädtischen Retailmarkt hat sich auch im dritten Quartal fortgesetzt. Angetrieben wird sie nicht zuletzt durch die andauernde Konsolidierung im Einzelhandel. Während große Marken wie Inditex, TK Maxx, C&A oder Thalia ihre Präsenz in Toplagen stärken, reduzieren sie gleichzeitig ihr Filialnetz in der Fläche. Andere Retailer – darunter Newcomer wie Arc’teryx oder Nordic Nest – drängen neu auf den deutschen Markt, während etablierte Marken wie Uniqlo oder Only weiter expandieren.
Ein wesentlicher Treiber der starken Flächenumsätze sind jedoch die Nachvermietungen ehemaliger Galeria-Kaufhäuser. Laut BNP Paribas Real Estate machen sie allein rund 66.000 m² aus – das entspricht fast 20 % des gesamten Flächenumsatzes in den ersten neun Monaten 2025. Im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2020 bis 2024 (30.000 m² bzw. 7 % Marktanteil) stellt dies eine Verdopplung dar. Dabei wurden rund 40 Mietverträge abgeschlossen – oft mit mehreren Mietern pro Objekt, um Flächen effizienter zu nutzen.
Neue Konzepte statt Einmieterstrategie
Statt große Flächen an einzelne Mieter zu vergeben, setzen Eigentümer nun vermehrt auf Nutzungsmischung. Beispiele wie Kooperationen mit Decathlon zeigen, dass verstärkt auf langfristige Konzepte gesetzt wird. Auch die kleinteiligere Nachvermietung ist ein klares Signal für verändertes Denken: Die durchschnittliche Mietfläche sank von 2.500 auf 1.700 m². Neben der Lage rücken Aspekte wie Erdgeschossnutzung und sinnvolle Integration in Gesamtkonzepte stärker in den Fokus.
Gewinnen in der Plattform-Ökonomie
Freizeit und Nahversorgung gewinnen
Die Branchenauswertung zeigt einen deutlichen Wandel: Während Modeanbieter zwischen 2020 und 2024 noch für zwei Drittel der Nachvermietungen standen, sind es 2025 nur noch 22 %. Dafür dominieren nun Freizeit- und Sportkonzepte wie Fitnessstudios, Intersport und Decathlon mit 43 % Marktanteil – nach nur 6 % in den Vorjahren. Supermärkte und Discounter legten ebenfalls zu und kommen auf 14 %, auch Non-Food-Discounter wie Woolworth oder Action nutzen verstärkt Ex-Kaufhausstandorte.
Dynamik auch außerhalb der Kaufhäuser
Nicht nur Galeria-Objekte tragen zum Wachstum bei: Die sieben führenden Retailstandorte Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf) verzeichneten bis Ende Q3 ein Vermietungsvolumen von über 100.000 m². Besonders Stuttgart legte kräftig zu (+94 %) – unter anderem durch Abschlüsse mit C&A, Thalia und Decathlon. Auch Berlin (+21 %), Hamburg (+20 %) und München mit zahlreichen Markteintritten zeigen überdurchschnittliche Entwicklungen.
Ausblick mit Rückenwind
Die Aussichten für das Schlussquartal sind positiv. Neben der hohen Nachfrage in ehemaligen Kaufhäusern sind auch Shoppingcenter in zentralen Lagen ein starker Faktor (30 % Umsatzanteil). Die Auswertung unterstreicht, dass sich der Markt an neue Rahmenbedingungen anpasst. Entscheidend bleibt jedoch, wie sich das wichtige Weihnachtsgeschäft entwickelt – insbesondere für die 2025 neu eröffneten Stores.
