Trotz eines Rückgangs des Investmentvolumens im Fachmarktsegment um 37 % auf knapp 2,1 Mrd. Euro im Jahr 2024 zeichnet sich für 2025 eine positive Entwicklung ab. Besonders das Segment der Fachmarktzentren konnte zulegen: Hier stieg das Investmentvolumen um 12 % auf 1,1 Mrd. Euro. Zudem zeigte sich der Markt gegen Jahresende besonders aktiv. Laut dem erstmals veröffentlichten Grocery-Investmentmarkt-Report von BNP Paribas Real Estate wurde allein im vierten Quartal 41 % des gesamten Jahresvolumens umgesetzt.
Portfolioinvestitionen prägen den Markt
Fachmärkte, insbesondere Supermärkte und Discounter, werden traditionell in Portfolios gehandelt. 2024 lag ihr Portfolioanteil bei 49 %. Während das Dealvolumen sowohl bei Einzel- als auch bei Portfoliotransaktionen insgesamt sank, stieg die Zahl der Transaktionen mit einem Volumen über 50 Mio. Euro.
Laut Christoph Scharf, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate, sind Fachmarktinvestitionen in etablierten Lagen weiterhin attraktiv. Die stabile Nachfrage im Lebensmitteleinzelhandel, hohe Kaufkraft und ein verbessertes Finanzierungsumfeld sorgen für steigendes Investoreninteresse. Erstmals seit zwei Jahren verzeichnen Core-Investments in diesem Segment wieder leicht steigende Kaufpreisfaktoren.
Preisaufschläge für ESG-konforme Objekte
Fachmarktzentren werden tendenziell teurer gehandelt als Stand-Alone-Märkte. Zudem erzielen ESG-konforme Gebäude mit attraktiven Mietermixen in guten Lagen Preisaufschläge. Die Kaufpreismultiplikatoren liegen aktuell für Prime-Fachmarktzentren bei bis zu 19,5, für Vollsortimenter bei bis zu 18,5.
Portfolioumsätze und Marktakteure
55 % des gesamten Portfolioumsatzes im Lebensmitteleinzelhandel entfielen auf das vierte Quartal 2024. Ein Beispiel ist das Blue-Mountains-Portfolio mit 31 Assets, das für über 200 Mio. Euro verkauft wurde. Auch für 2025 sind bereits weitere Portfolioverkäufe in Vorbereitung.
Das durchschnittliche LEH-Portfoliovolumen lag 2024 bei 45 Mio. Euro, da es weniger große Portfolios gab. Die Anzahl der Paketverkäufe stieg jedoch auf 22. Investment- und Asset-Manager dominierten mit einem Marktanteil von 39 % (741 Mio. Euro), während Spezialfonds mit 20 % folgten. Auf der Verkäuferseite waren Corporates mit 400 Mio. Euro (21 %) die aktivste Gruppe.
Nachhaltige Fachmärkte besonders gefragt
BNP Paribas Real Estate analysierte die Energieausweise von 245 Fachmärkten und stellte fest, dass Gebäude mit Baujahr nach 2010 rund 45 % weniger Primärenergie verbrauchen als ältere Objekte. Bei der Endenergie Wärme beträgt die Differenz sogar 60 %.
Moderne, energieeffiziente Fachmärkte sind im Markt derzeit rar, was das Investoreninteresse zusätzlich steigert. Nachhaltige Objekte werden beim Ankauf mit Preisaufschlägen honoriert.
Ausblick: Weiter steigende Dynamik
Christoph Scharf sieht eine zunehmende Marktdynamik: „Die Nachfrage nach lebensmittelgeankerten Produkten ist in den vergangenen Monaten gestiegen. Mehrere große Portfolioverkäufe zum Jahresende bestätigen diesen Trend. Auch Einzeltransaktionen über 40 Mio. Euro, die zuletzt selten waren, könnten 2025 wieder häufiger vorkommen.“
Internationale Investoren zeigen zudem wachsendes Interesse an Core+ und Value-Add-Produkten. Nach der leichten Preissteigerung bei Prime-Fachmarktzentren 2024 könnte 2025 auch das Supermarkt- und Discounter-Prime-Segment von einer ersten Renditekompression profitieren.
