Der deutsche Retail-Investmentmarkt hat 2025 mit einem stabilen Ergebnis abgeschlossen. Das Transaktionsvolumen erreichte laut Berechnungen von BNP Paribas rund 6,5 Mrd. Euro und lag damit leicht über dem Vorjahreswert. Besonders das vierte Quartal, in dem fast 2,4 Mrd. Euro umgesetzt wurden, trug entscheidend zur positiven Jahresbilanz bei. Es war das stärkste Quartal seit dem dritten Quartal 2022. Maßgeblich verantwortlich waren drei großvolumige Verkäufe ehemaliger Signa-Immobilien, wie das Oberpollinger in München und das KaDeWe in Berlin.
Breite Nachfrage über alle Objektarten hinweg
Neben den großvolumigen Deals stieg auch die Aktivität im mittleren Marktsegment. Vor allem Transaktionen zwischen 25 und 50 Mio. Euro erlebten einen Nachfrageaufschwung, insbesondere bei kleineren Shoppingcentern, Fachmarktzentren sowie in Highstreet-Lagen. Das Volumen in diesem Bereich summierte sich auf rund 1,2 Mrd. Euro – ein Plus von 83 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Alle Objektarten konnten von Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich profitieren. Der Fachmarktsektor behauptete mit gut 48 Prozent erneut seine Spitzenstellung, gestützt unter anderem durch die Übernahme der Porta-Gruppe durch XXXLutz und mehrere größere Portfoliodeals. Bei den Kaufhäusern, die knapp 20 Prozent des Volumens ausmachten, stachen insbesondere Signa-Objekte hervor. Das Shoppingcenter-Segment wurde von den Designer Outlets Neumünster und Wustermark sowie den Gropius Passagen in Berlin getragen. In der Highstreet dominierten zwei Luxusimmobilienverkäufe in Düsseldorf.
Gewinnen in der Plattform-Ökonomie
Dynamisches Schlussquartal in den A-Städten
Auch die großen Investmentmärkte – insbesondere München, Berlin, Düsseldorf und Hamburg – profitierten vom starken Jahresendgeschäft. Diese vier Städte vereinten rund 1,9 Mrd. Euro auf sich. In München wurden 896 Mio. Euro investiert, in Berlin 512 Mio. Euro, in Düsseldorf 304 Mio. Euro und in Hamburg 195 Mio. Euro. Frankfurt, Stuttgart und Köln blieben dagegen mit weniger als 50 Mio. Euro deutlich zurück.
In vielen A-Städten konnten die hohen Preisniveaus für Highstreet-Immobilien nicht gehalten werden. Die Spitzenrenditen zogen im Vergleich zum Vorjahr leicht an. München führt weiterhin mit 3,45 Prozent, gefolgt von Frankfurt (3,75 %), Berlin und Hamburg (jeweils 3,85 %), Köln (3,90 %), Düsseldorf und Stuttgart (jeweils 3,95 %). Fachmarktzentren erzielen aktuell rund 4,65 Prozent, Supermärkte bis 4,90 Prozent, und Shoppingcenter oder Baumärkte erreichen vereinzelt Spitzenrenditen bis zu 5,80 Prozent.
Ausblick: Fachmärkte und Food bleiben gefragt
Für 2026 erwarten Marktbeobachter ein anhaltendes Interesse an Fachmarkt- und Food-Investments. Während sich Lebensmitteleinzelhändler weiterhin stabil zeigen, gewinnen zunehmend auch Non-Food-Portfolios im Fachmarktbereich an Attraktivität. Zudem nähern sich im Shoppingcenter-Segment die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern wieder an – ein Signal für potenziell attraktive Einstiegsmöglichkeiten.
Highstreet-Investments in gut frequentierten Konsum- oder Luxuslagen bleiben zwar begehrt, doch angesichts der Preisentwicklung bleibt die weitere Renditeentwicklung abzuwarten. Zu Jahresbeginn 2026 wird voraussichtlich mit Seitwärtsbewegungen gerechnet.
