Der deutsche Einzelhandelsmarkt hat 2025 ein ambivalentes Jahr erlebt. Während die Konsumstimmung gedämpft blieb und die Modeumsätze im stationären Geschäft zurückgingen, zeigte sich die Besucherfrequenz in den Innenstädten stabil. Die von BNP Paribas Real Estate analysierten und von Hystreet.com erhobenen Daten verweisen sogar auf einen leichten Anstieg zum Jahresende. Der positive Trend in den Top-Lagen unterstreicht, dass die Konsumzurückhaltung nicht auf ein geringeres Besucheraufkommen zurückzuführen ist, sondern vielmehr auf das Verhalten der Konsumenten in den Geschäften.
Hoher Flächenumsatz durch Expansionen und Konsolidierungen
Die Vermietungsaktivitäten entwickelten sich 2025 im Spannungsfeld zwischen stabilen Passantenfrequenzen und einem selektiveren Kaufverhalten dennoch dynamisch. Insgesamt wurden rund 470.000 m² vermittelt – gut 5 % über dem Durchschnitt seit 2020 und nur knapp unter dem außergewöhnlich starken Vorjahr. Damit bestätigt der Markt zum zweiten Mal in Folge ein Niveau nahe der 500.000-m²-Marke, was auf eine dauerhaft erhöhte Nachfrage hindeutet.
Besonders ins Gewicht fielen die Nachvermietungen in ehemaligen Kaufhaus- und Galeria-Objekten. Mit fast 90.000 m² wurde ein Rekordvolumen erzielt, das die Vorjahreswerte deutlich übertrifft. Die Beispiele aus Halle an der Saale mit dem neuen Intersport Superstore, einer Penny-Filiale sowie Gastronomiekonzepten wie L’Osteria und Café & Bar Celona verdeutlichen, dass große Flächen zunehmend kleinteiliger aufgeteilt werden, um frequenzstarke Nutzungsmischungen zu schaffen.
Auch international expandierende Ketten prägten das Marktgeschehen: Decathlon eröffnete 17 neue Stores und kam auf rund 36.000 m². Hinzu kamen wachsende Nischenmarken der Bestseller-Gruppe sowie weitere Formate der Inditex-Gruppe. Zusammengenommen verantworten die drei internationalen Konzerne rund 27 % des Flächenumsatzes. Ergänzt wurde das breite Vermietungsgeschehen durch starke Aktivitäten im Gastronomie- und Beauty-Segment. Marken wie Burgermeister, L’Osteria, Rituals, Skins oder Douglas setzten weitere Impulse. Zudem gewannen chinesische Retailer wie Miniso oder Pop Mart zunehmend an Bedeutung. Insgesamt entfielen 2025 rund 31 % aller Vermietungen auf internationale Akteure.
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A-Standorte bleiben Zugpferde des Marktes
Von der positiven Stimmung profitierten insbesondere die A-Standorte, die rund 133.000 m² zum Vermietungsvolumen beitrugen. Berlin führte mit 46.000 m² das Ranking an, gefolgt von Hamburg und nahezu gleichauf liegenden Märkten in Stuttgart, München und Köln. Der Stuttgarter Markt profitierte von mehreren Großverträgen entlang der Königstraße, darunter C&A, Thalia, Decathlon und Lidl. Auch Frankfurt und Düsseldorf zeigten mit zahlreichen Deals ein aktives Marktgeschehen, wenn auch auf geringerem Flächenniveau.
Unter den B-Standorten stachen vor allem Leipzig und Dresden hervor, die durch Neuansiedlungen mehrerer internationaler Marken auf 11.000 m² bzw. 8.000 m² kamen. Die ostdeutschen Metropolen festigen damit ihre Rolle als attraktive Alternativen zu den großen westdeutschen Handelszentren.
Passantenfrequenzen weiter stabil
Im oberen Drittel der am stärksten frequentierten Einkaufsstraßen gab es kaum Veränderungen. München behauptete seine Spitzenposition, während Frankfurt, Hannover und Köln ebenfalls hohe Besucherzahlen verzeichneten. Stuttgart, Berlin, Düsseldorf und Hamburg lagen ebenfalls im Millionenbereich und bestätigten die Robustheit der nationalen Top-Lagen. Leipzig und Dresden reihten sich unter den bestplatzierten B-Standorten ein und standen in Bezug auf Frequenzen manchen A-Lagen kaum nach.
Christoph Scharf von BNP Paribas Real Estate blickt optimistisch auf das neue Jahr. Etablierte Händler stärken ihre Präsenz durch moderne Formate, während internationale Retailer verstärkt Markteintritte planen. Der positive Trend könnte 2026 fortbestehen, wenngleich die Angebotssituation – insbesondere in Kaufhausimmobilien – eine Rolle bei der Erreichbarkeit eines erneuten 500.000-m²-Ergebnisses spielen wird.
