Laut einer neuen PwC-Studie lohnt sich die Umnutzung ehemaliger Kaufhäuser in Mixed-Use-Objekte vor allem in deutschen Metropolen und größeren Städten. In A- und B-Städten können Immobilien nach einem Umbau profitabel betrieben werden, während die wirtschaftliche Rentabilität in kleineren Städten deutlich schwieriger zu erreichen ist. Die erzielbaren Mieten sind hier ein entscheidender Faktor: Während in großen Städten wie Berlin oder München Mieten von bis zu 34 Euro pro Quadratmeter möglich sind, sinken diese in C-Städten auf etwa 22 Euro.
PwC untersuchte 37 Kaufhäuser, die zwischen 2023 und 2024 geschlossen wurden, um die Voraussetzungen für rentable Umnutzungen zu ermitteln. Dabei setzte die Studie auf das Residualwertverfahren, um den potenziellen Wert der Immobilien nach dem Umbau mit den Umbaukosten zu vergleichen. Die durchschnittlichen Kosten betragen in Ballungsräumen etwa 3.000 Euro pro Quadratmeter, in kleineren Städten sind sie mit rund 2.000 Euro pro Quadratmeter geringer. Doch auch hier bleibt die Rentabilität durch die niedrigeren Mieteinnahmen fraglich.
Ein weiteres Ergebnis der Studie zeigt, dass ein solcher Umbau oft umfangreiche bauliche Maßnahmen erfordert. Insbesondere ältere Warenhäuser haben strukturelle Herausforderungen, wie fehlendes Tageslicht, notwendige Anpassungen im Brandschutz und zusätzliche Erschließungselemente wie Aufzüge und Treppenhäuser. In manchen Fällen stehen die Objekte sogar unter Denkmalschutz, was die Umnutzung zusätzlich erschwert.
Während A- und B-Städte vielversprechende Standorte für Mixed-Use-Objekte darstellen, sind C- und D-Städte häufig auf Unterstützung durch Kommunen angewiesen. Diese könnten finanzielle Hilfen wie Baukostenzuschüsse oder den Ankauf der Grundstücke in Erwägung ziehen, um die Transformation voranzutreiben. Ohne diese Maßnahmen ist die Wirtschaftlichkeit von Umnutzungen in kleineren Städten kaum zu erreichen, was sich negativ auf die innerstädtische Entwicklung auswirken könnte.
