Die Mietpreise im städtischen Einzelhandel haben sich in den vergangenen Jahren spürbar verändert. Der neue IW-Report analysiert die Entwicklung in 16 deutschen Großstädten und zeigt, wie sich der Markt zwischen 2018 und 2025 – angetrieben durch Strukturwandel, Online-Handel und Innenstadtrevitalisierung – neu ausrichtet.
Mieten steigen 2025 deutlich an
Im Jahr 2025 legten die qualitätsbereinigten Einzelhandelsmieten laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in den Metropolen um durchschnittlich 6,0 Prozent zu, in den A7-Städten sogar um 6,4 Prozent. Damit übersteigt die Dynamik klar die Inflationsrate von rund 2,3 Prozent. Nach mehreren schwächeren Jahren signalisiert der Markt wieder eine Aufwärtstendenz, was sowohl auf eine Bereinigung des Angebots als auch auf eine weniger dynamische Entwicklung im Online-Handel zurückgeführt wird.
Stark ins Auge fallen die Mietsteigerungen in einzelnen Städten: München verzeichnet im gesamten Stadtgebiet ein Plus von 10,2 Prozent, Düsseldorf folgt mit +9,5 Prozent. Blickt man auf die Innenstadtlagen, zeigen Dortmund (+16,3 Prozent), Bremen (+12,8 Prozent) und München (+12,0 Prozent) besonders hohe Zuwächse. Aufgrund der geringeren Zahl an Inseraten und hoher Volatilität sind Einzeljährvergleiche jedoch mit Vorsicht zu interpretieren.
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Innenstadt erholt sich – aber konzentriert sich stärker auf Toplagen
Der Report zeigt, dass die zentrale Innenstadtlage im Jahresdurchschnitt einen Preisaufschlag von rund 60 Prozent gegenüber dem restlichen Stadtgebiet erzielt. Allerdings ist dieser Aufschlag im Untersuchungszeitraum deutlich gesunken: von 69 Prozent im Jahr 2018 auf 52 Prozent im Jahr 2025. Gleichzeitig bleibt die direkte Lage an der Haupteinkaufsstraße attraktiv – insbesondere in den A7-Städten. Die Daten deuten darauf hin, dass sich der stationäre Handel in den Innenstädten erholt, jedoch zunehmend auf besonders hoch frequentierte Lagen konzentriert.
Über den Gesamtzeitraum 2018 bis 2025 bewegen sich die jährlichen Mietsteigerungen im Durchschnitt zwischen 2 und 4 Prozent. Ausnahme bleibt Bremen mit +4,7 Prozent pro Jahr und Stuttgart mit besonders schwacher Entwicklung: +1,8 Prozent im gesamten Stadtgebiet und lediglich +0,4 Prozent in der Innenstadt. Trotz dieser moderaten Dynamik bleibt Stuttgart nach München der zweitteuerste Innenstadtstandort.
Marktbereinigung und Strukturwandel bestimmen die Entwicklung
Die insgesamt wieder anziehende Mietpreisentwicklung spiegelt eine Marktbereinigung wider: Die Zahl der Inserate ist rückläufig, während sich die Nachfrage zunehmend auf besonders rentable Innenstadtlagen konzentriert – und laut anderen Berechnungen insgesamt sogar steigt. Gleichzeitig wächst der stationäre Handel nach einer Phase deutlicher Verunsicherung wieder stabiler, auch weil der Druck durch den Online-Handel weniger stark zunimmt als in den Vorjahren.
Damit zeigt die Analyse ein differenziertes Bild: Der Einzelhandel in deutschen Innenstädten stabilisiert sich – allerdings unter veränderten Vorzeichen. Zentralität wird wichtiger, während periphere Lagen zurückfallen. Für Vermieter, Investoren und Händler bleibt die Lagebewertung damit entscheidend für künftige Strategien.
